En eiendomsmeglers råd til å invester i eiendom

Investorkilden her: Jeg spurte LocationLocationLocation om han kunne skrive et innlegg om eiendomssinvesteringer. Han har nettopp lansert en suksessrik e-bok om eiendomssinvesteringer, og er en eiendomsmegler med lang erfaring.

Er bolig den viktigste investeringen vi gjør?

Jeg er eiendomsmegler med lang erfaring fra boligmarkedet fra flere steder i Norge, og går under aliaset LocationLocationLocation. Jeg deler mine erfaringer og tanker gjennom Twitter, og ble spurt om jeg kunne dele noen råd rundt det å investere i eiendom på Investorkilden.

De aller fleste nordmenn anser kanskje sin egen bolig som sin største og viktigste investering. Men, er dette riktig?

Jeg tror at dere som leser bloggen til Investorkilden alle er del av en annen gruppe, og det er nettopp derfor dere investerer i aksjer, fond, kryptovaluta og kanskje også eiendom.

De som har lest Rich Dad Poor Dad, vet at egen eiendom ikke er en «asset», men en «liability» som koster deg, og ikke tjener deg penger.

En kan selvfølgelig si at verdistigning på eiendommen gjør at det kan være en god investering, men de fleste både kjøper og selger i samme marked og de færreste kjøper en eiendom som er billigere enn den de bor i idag.

Skal du for eksempel kjøpe en dyrere eiendom enn den du bor i, er det mye smartere å gjøre dette boligbyttet i et dårlig marked!

Tenk om markedet går ned 10 % på ett år: Leiligheten du bor i som i fjor var verdt 4 millioner får du nå bare 3.600.000,- for, mens den eneboligen til kr 10.000.000,- kan du kjøpe for bare 9!

Det gir deg en stor komparativ rabatt sammenlignet med om markedet går opp 10 %.

Slik er det vanskelig å tenke, i alle fall naturlig, men det er et slikt tankesett som kan gjøre eiendom til en meget god investering. Det er i nedgangsmarkeder det lønner seg å satse.

Boligmarkedet svinger

Men nå tenker du sikkert at prisene går bare opp, opp, opp i boligmarkedet, men det er ikke riktig. Hva skjer når renten går opp igjen?

Det kan helt sikkert dukke opp kjøpsmuligheter fra de som har lånt til pipa på dagens lave rentenivå. Men, det hele handler om å kjøpe rett eiendom til rett tid.

Akkurat nå er boligmarkedet glohett i store deler av landet så du må lete ekstra godt om du skal kjøpe akkurat nå. Vi kan godt sammenligne det med å sitte med en god andel kontanter på meglerkontoen din til det rette selskapet prises gunstig, eller handles med rabatt mot underliggende verdier.

Det er mulig å gjøre gode kjøp i alle markeder, men en må klare å være kontrær og bevisst lete etter det ikke alle andre gjør. Jeg skriver mye om dette i boken min «Boligkupp og Drømmesalg» hvor størsteparten av boken handler om hvordan du kan finne et godt kjøp der «ingen» andre leter, og hvordan du kan posisjonere deg inn i en forhandling.

Kan du finne en eiendom hvor du kan øke verdien, refinansiere og enten leie ut eller videreselge (flippe), kan du gjøre gode penger med relativt lav risiko.

Det klassiske grepet er å øke antall soverom i en bolig, noe som normalt både øker verdien på boligen og gir vesentlig bedre leieinntekt.

Egenkapitalavkastning er et kjent begrep for de fleste som aktivt investerer i aksjemarkedet. Vi regner normalt på Yield (årlige leieinnteker / kjøpesum) for raskt å se om boligen kan være innenfor våre kriterier. Om vi skal kjøpe en bolig for utleie er det i min verden også viktig å se etter eiendommer som kan gi positiv cashflow, selv etter alle kostnader og avdrag på lån er regnet inn.

Finn de riktige eiendommene

Jeg anbefaler å bruke utleiekalkulatoren til Trifektum. Den regner raskt ut lønnsomheten av investeringen.

Du vil som oftest se at yielden er lavest i pressområdene, da leieprisene ikke alltid følger tempoet til boligprisutviklingen. Er du derimot villig til å lete litt utenfor sentrumskjernen i storbyene, derimot, vil du kunne finne hyggelig yield og gode prosjekter.

Men dersom du bor i områdene med høyest prispress og den største utviklingen, er det også andre måter en kan investere på som kan gi en ekstremt god egenkapitalavkastning. Om en forventer at boligprisene skal stige kraftig i årene fremover kan man kjøpe seg en slags opsjon i boligmarkedet.

Om du kjøper en prosjektert bolig med ferdigstillelse om to år, kan en potensielt få to år med prisstigning før en i det hele tatt betaler for boligen! Når du kjøper en bolig under oppføring betaler man nemlig ikke for boligen før den faktisk står ferdig, det eneste du innbetaler ved kontraktssignering er et forskudd på 10 % av kjøpesummen.

Jeg har skrevet en del på Twitter om salg av kontraktsposisjoner, og funnet mange eksempler på nettopp dette: Noen kjøper en prosjektert leilighet og innbetaler 10 %, får et par år med prisstigning og videreselger kjøpekontrakten før ferdigstillelse.

Dette innebærer at du aldri behøver å innbetale resten av kjøpesummen, men får selv beholde hele prisstigningen i mellomtiden (minus kostnader og skatt).

En boligopsjon

Se for deg et eksempel hvor du kjøper en prosjektert leilighet i år for kr 3.000.000,- i Lillestrøm.

De neste to årene stiger prisene med 8 % hvert år. Ikke lenge før overtagelse selger du så videre kontrakten for tilsvarende prisstigningen på kr 500.000,-.

Etter meglerkostnader og skatt gir det et nettoresultat på ca kr 350.000,-, som gir en egenkapitalavkastning på godt over 100 %.

Du har altså en «opsjon» til å selge kontrakten videre om prisen er rett, eller du kan velge (eller bli tvunget til om du ikke får solgt) å overta leiligheten og enten selge den videre da, eller leie ut.

Jeg vil råde deg til å kjøpe en leilighet hvor du kan regne hjem investeringen også om du er nødt til å leie den ut og planlegge for at du ikke får videresolgt.

Som alle andre investeringer er det en del å sette seg inn i og en må gjøre god research før en bestemmer seg for å gå for en slik løsning.

Uansett, poenget er at det finnes mange veier til Rom også innenfor eiendom. Det er flere «instrumenter» og måter å investere i eiendom på som et spennende supplement til aksjemarkedet. Kom i gang du også, jeg tipper det gir mersmak!